海南出臺政策規范國有住宅用地自建房管理
嚴格限制向個人供應國有住宅用地

海南日報訊(海南日報全媒體記者?孫慧 通訊員?崔林鵬)為進一步規范海南省國有住宅用地自建房管理工作，省自然資源和規劃廳、省住房和城鄉建設廳、省市場監督管理局日前聯合印發《關于規范國有住宅用地自建房管理的通知》(以下簡稱《通知》)，從國有住宅用地自建房土地供應、規劃管理、建設管理、對外轉讓、不動產登記、執法檢查、處置虛假宣傳七方面全鏈條規范國有住宅用地自建房管理。

《通知》明確，嚴格限制向個人供應國有住宅用地;加強國有住宅用地自建房規劃管理和建設管理;嚴格監管國有住宅用地自建房轉讓行為，國有住宅用地自建房不得分幢、層、戶、間轉讓，在建、已建的自建房整體轉讓給個人的，受讓人須符合屬地房屋限購政策;國有住宅用地自建房不得分割登記，國有住宅用地自建房轉讓辦理不動產登記時，受讓方為共有人的，不動產登記簿和不動產權證書應列明全部共有人。

《通知》要求，相關部門要常態化開展執法檢查，做到國有住宅用地自建房項目事前、事中、事后常態化監督檢查;依法處置虛假宣傳，對排查發現或者移交的虛假宣傳和違法商業廣告依法予以嚴厲打擊。

《通知》還明確，文件印發施行前已取得建設工程規劃許可證的，可依法辦理不動產登記;再次轉讓的，應按本通知要求執行。

自建房，可能撐起下一個地產周期

擁有一塊土地，為家人蓋一棟喜歡的兩層小樓，是很多人的夢想。

如今，在我國房地產供需關系發生了根本性轉變的大背景下，地產行業的發展模式也面臨著重大變革。

今年4月，浙江麗水率先試點“微小宅地”出讓，個人可以買地建房，建成后可辦房產證可出售。并且已拿出一塊土地當做“試驗田”面向公眾開放，買家可以自己買地、自己設計、自己建房、自己入住、自己售賣。

這個模式一旦跑通和推廣，意味著消費者可以繞過地產商，自建商品房。

更大的意義是，這個試點相當于給出了一種市場上罕有的房地產供給，是在我國現行土地出讓制度、房地產供需模式下進行的一次新嘗試。

眾所周知，房地產曾是拉動中國經濟的重要引擎，亦是地方財政最重要的來源。而如今，這個被稱為“周期之母”的行業，已經深度下行，新一輪何時起勢尚未可知。

傳統的地產商開發模式存在著高杠桿、高周轉、高金融屬性等頑疾，也給中國經濟造成了一些不良的影響。而“個人拿地+自建商品房”的自建房模式，不僅會受到人們的喜愛，更可以成為優化地方財政收入來源的良藥。

如今在各地鄉村隨處可見的自建房，也許有機會成為房地產業下一個周期的模式答案。

麗水模式

個人可以參與到土地一級市場。

浙江麗水，又一次站在了經濟改革的前沿陣地。

據財聯社、澎湃新聞等報道，今年4月份，該市蓮都區碧湖新城16畝低密地塊擬出讓，支持“定制化”方案，并已進行了意向征集。

不同以往，此次土地出讓的對象并非地產開發商，而是面向大眾。可以單個業主拿地，也可多人聯合競買，建成后分別認領房屋，辦理各自產權證，每套房子產權獨立。而且建成后，可以通過二手房轉讓方式出售給他人。

也就是說，在這個規則下可以有單個“土豪”一人拿地，也可以多人集資獲取土地。而且建設方式由業主自主協定，可以選擇保持原有的兩戶布局，也可將兩戶合并為一戶，自行設計施工。

只要符合規劃設計條件并通過審批，無論是戶型設計、室內裝修，還是房屋風格、庭院布局、景觀和內部構造等等，都全憑業主自己喜好定制。

而且這塊土地并非邊角，而是距離麗水市政府僅約10公里車程，位置優越，所在的白橋區是碧湖新城的重要板塊，也是“一脈三城”的重要聯結區域。出讓地塊共16畝，容積率控制在0.7-0.8之間，明顯是為了低密度住宅建設所設置。

麗水市試點地塊，來源：“麗水人居”微信公號

目前，該地塊還在意向征集中，出讓時間未定。蓮都區自然資源和規劃分局將在浙江省自然資源智慧交易服務平臺發布預申請信息，有意者可繳納保證金進行提交預申請。

土地出讓公告發布后，已提交預申請的業主可進行正式報名，成功后參與競拍。更為關鍵的是，參與競拍的業主無戶籍限制，多業主聯合沒有數量上限，每畝起拍價在200萬至300萬元，競拍成功后無須通過成立公司建房。

此前，開發商一直是我國住宅市場上的主導者，也是土地出讓、房屋建設的總導演。但麗水的改革，將大面積的土地劃分為微型宅地，大幅降低了投資門檻，使得個人可以參與到土地一級市場。同時，也扭轉了過往只有開放商購買土地的游戲潛規則，允許個人或組團拿地。

這在以前都是不可想象的。

對比來看，個人集資買地建房會比從開發商手中買房價格低不少。8月31日，蓮都國投旗下地產公司以3.248億元的競得同在蓮都區白橋雙創中心總用地面積82445平方米的土地，每平米不到4000元。

如果按每平米4000元計算，出讓1.2畝（800㎡）的土地，共計320萬。組團拿地，如果建設一棟12層的小高層，每層4戶，共48戶，每戶均攤地價不到 7萬元。按80%土地利用率，每戶面積160平，加上各種建造成本，戶均可能不到30萬。

當前，碧湖房價不到8000元/㎡，購買一套160平米的房子（毛坯）需要近130萬元，而個人集資拿地建房的成本只有其1/4（理論計算值，刨除各種稅費）。

這也難怪，有網友直呼“這是讓窮人也能聯合建小高層。”

二元局面

鄉村人均居住面積在持續增長。

房地產短期看政策、中期看經濟、長期看人口。

“一戶建”模式試點的展開，背后跟我國近二十年來人口大遷徙有著直接關聯。

根據任澤平團隊的研究，近十年來，隨著城鎮化率的不斷提高，一二線等高能級城市常住人口持續流入，五六線城市則呈現出人口持續流出的情況。

2010年-2020年一線、二線城市常住人口年均增長率分別為2.4%、2.7%，而同期五、六線城市人口年均增長率為-0.4%、-0.8%。我國人口總體向一二線集中，五六線城市人口規模持續收縮。

而且，經濟越是欠發達，產業空心化越嚴重，越是無法將人留下來。最典型的要屬位于東北的資源型和工業城市，綏化、齊齊哈爾和通化三個城市的七普人口比六普均減少超過百萬，是我國人口流出最多的三個城市。

“煤城”鶴崗因資源枯竭、人口不斷流出，房價僅有3000多/平方米，吸引了不少大城市青年前往。

相比21世紀頭十年，2010-2020年間，四線城市人口流出個數比例從45%增至57%、五線城市從71%增至83%、六線城市從69%增至86%。

農村方面，人口的流出一直在持續。新世紀以來，我國鄉村人口數量從8億銳減至5億以下，預測2030年將下降至4億，到2035年降至3.3 億，占比降低至約1/4，到2040年將降至3億，占比僅剩兩成。

國務院發展研究中心旗下《中國發展觀察》在調研中發現，山西呂梁、孝義下轄幾個村落在冬天因取暖不便，只剩幾戶老人獨守空村。有基層干部反映，“有的村一戶人都沒了， 村莊還在地圖上”。

因人口大量流失，鄉村大量土地空閑。人口雖然減少，但鄉村房屋面積卻在持續上升。第三次國土調查結果顯示，村莊建設用地規模達3.29億畝，是城市(包括建制鎮)用地的2.12 倍，人均村莊用地高達417㎡。

這些數據都意味著，鄉鎮和低能級城市并不需要那么多高層住宅。

從目前的實際情況來看，繼續吸引地產商投資建設高層住宅——尤其是在鄉鎮和低能級城市，已經變得相當困難。在這種情況下化整為零，向公眾出讓微型地塊，不失為一副良藥。

地產變革

自建房正在改變著房地產行業的發展模式。

在日本，一直有“富人住公寓，窮人住別墅”的說法。

所謂的“一戶建”，即“一家一戶、一人一室”，源于日本的獨立住宅，類似于別墅概念，區別于我們的別墅有圍蔽的物業管理，而“一戶建”為業主自主建設、自主管理，業主自主承擔定期檢查、房屋修繕、安全設施、垃圾清運、植物養護等。

各類日本動畫片中，主角們所住的房子都屬于一戶建，“美式大別墅”的情況也基本類似。

在我國，“一戶建”率先在民營經濟較為發達、居民富裕程度較高的浙江、廣東等地的農村宅基地上拔地而起。

尤其是浙江農村，在“千村示范、萬村整治”（千萬工程）的推動下，農村面貌煥然一新，環境整治顯著提升，20年來造就了大量的高水準鄉村建設。

目前，浙江全省90%以上的村莊都達到了新時代美麗鄉村標準。千萬工程還被當做標桿被寫進今年的中央一號文件，要求各地總結經驗，推廣學習，推進鄉村振興戰略。 

行走在浙江的村莊，會看到一排排各具特色的別墅，或是江南風韻，或是現代豪華，傳統意義上的鄉村已經被大量徹底改造了。

“千萬工程”還榮膺聯合國最高環保榮譽“地球衛士獎”中的“激勵與行動”獎。聯合國副秘書長兼環境規劃署執行主任索爾海姆表示：“我在浙江浦江和安吉看到的，就是未來中國的模樣，是未來世界的模樣。”

浙江會通過多種措施幫助村民翻修房屋。比如在太湖源鎮青云村，村民選定民居風格，只需要出材料和人工費，在規劃、設計、基礎設施、監理方面都不用花錢。

金融支持方面，很多地區的村民都已經可以得到來自正規機構的低息建房貸款。

整體上看，農民自建一幢毛坯房最低僅需數十萬元，而馬路對面一套四室的商品房可能就需要330萬元。

可以說，在各地鄉村，自建房正在改變著房地產行業的發展模式，甚至可以稱作地產業的一次變革。

浙江杭州、麗水的自建房模式，在長三角、珠三角地區具有廣泛的推廣意義，對于緩解地方財政也有積極作用。“土地財政”歷經二十余年發展，早已是地方政府財政收入的重要來源，但如今的情況正隨地產周期的變化而變化。

隨機挑選東南西北中幾個樣板城市的2023年財政情況，可窺一二：

浙江麗水一般公共財政預算收入186.1億元，一般公共財政支出653.7億元；

廣東云浮一般公共預算收入92.93億元，一般公共預算支出257.08億元；

甘肅天水一般公共預算收入46.34億元，一般公共預算支出350.64億元；

貴州六盤水一般公共預算收入110.33億元，一般公共預算支出341.06億元。

這些地方，大開發商不愿意來，小開發商沒實力，土地收入并不穩定。這種背景下，如果重新整合土地資源并面向大眾出讓，或許對于改善局面會有所幫助。

寫在最后

多年來，我國土地出讓及地產市場均由開發商主導。

但其實根據我國相關法律法規，境內自然人、法人和其他組織（除法律、法規另有規定外），均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

在新的地產變革期，“個人拿地-個人建房”將有機會為土地和地產市場注入新鮮活力。早在2022年3月，麗水蓮都區曾出讓1宗小體量宅地，最終以1.01億元被自然人競得，加上此次的“微小宅地”出讓試點，為“自建住宅”時代打開了一扇窗戶。

近期，我國也提出，要加快構建房地產發展新模式，支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策。

或許伴隨著麗水模式的鋪開，新的地產周期將以這種方式徐徐展開。